В одной только Москве насчитывается более полутора тысяч стоматологических клиник и кабинетов: встретить их можно буквально на каждом шагу. Создается обманчивое впечатление, что найти подходящее место для клиники не составляет большого труда.
Однако не обольщайтесь. На этой стадии реализации проекта вам предстоит провести поистине многофакторный анализ — поскольку вы должны решить вполне очевидный вопрос с определением площадей, необходимых для нормального функционирования клиники, в которой должны быть лечебные кабинеты, ординаторская, санузел для персонала, рентген-кабинет, стерилизационная, а также холл-регистратура-гардероб, санузел для пациентов (желательно отдельно для мужчин и женщин), кабинет администрации (директора-бухгалтера), комната отходов, склад, компрессорная… И попутно оценить, во что может вылиться ремонт выбранного помещения с учетом всех необходимых коммуникаций. Еще не забудьте принять во внимание такие моменты, как наличие конкурентов в выбранном вами районе и даже то, как этот район будет развиваться в самом ближайшем будущем.
О тонкостях подбора помещения под стоматологическую клинику рассказывает Константин МИЩЕНКО, директор компании «Грента», профессионал с 10-летним опытом работы на этом рынке.
Не заступайте за красные линии
— Прежде всего, исходя из имеющихся ресурсов (финансовых, клиентских, кадровых, технических, административных), необходимо обсудить с инвестором, какой будет клиника — премиум-класса, бизнес-класса или все-таки эконом-класса. Следовательно, выбор помещения нужно начать с определения своего места в стоматологическом сообществе. Ведь не будем забывать, что открыть клинику — значит напряженно работать над проектом пять-шесть лет: минимум год уйдет на ее строительство и получение лицензии. Срок ее действия составляет пять лет, и за эти 5 лет нужно окупить все затраты. Стоматолог — не бизнесмен, поэтому для него так важно видеть свои реальные перспективы. И мы помогаем клиенту в этом, может быть, даже меняем его мировоззрение, стремимся, чтобы он мыслил стратегически.
В Москве стоимость аренды в центре города доходит до 1,5—2 тыс. долларов в год за 1 кв. м, а на окраинах составляет 600—800 долларов. Поэтому перед тем, как определяться с конкретным помещением, нужно иметь четкий бюджет на всю программу. Далее можно заключать контракт с риэлторами или вести поиск по принципу «из рук в руки». Определившись с адресом, стоит провести анализ рынка потребителей в данном районе. Однако в самом начале помещение оценивается по главному критерию: пройдет ли оно согласование СЭС и лицензирование.
Процедура хождений по инстанциям не самая приятная, но не смертельная. Документов вам нужно собрать не так много. Во-первых, нужно иметь план БТИ, причем не менее чем двухлетней давности. Дело в том, что подразделения БТИ проводят свои инспекционные проверки и ставят визы каждые два года. Если такая отметка имеется, значит, не возникнут коллизии, связанные с перепланировкой интересующего помещения. Столь же важно, чтобы на плане не было красных линий (это касается в основном новых помещений): так отмечаются несоответствия с имеющимися в БТИ архивными данными. Некоторые планы могут быть просто несогласованными, и вместо того, чтобы строиться, придется бегать по инстанциям и регистрировать план для арендодателя. Схема коммуникаций нужна в меньшей степени, так как проектировщикам требуется знать только, где расположен ввод, где находится щитовая. Канализацию можно проложить от любого места, даже если она не будет иметь нужного наклона: современное оборудование позволяет не делать из этого проблемы.
Помимо этого, от вас потребуют документ, подтверждающий право собственности, или договор аренды и уставные документы компании. Поэтому нужно своевременно зарегистрировать ваше предприятие. С частным лицом в чиновничьих кабинетах вообще могут не разговаривать или ограничатся скупыми консультациями. Сейчас в числе исходных документов требуют и проект вентиляции.
Архитекторы никаких специальных требований не выдвигают. Исключение составляют случаи, когда вы планируете использовать рекламную вывеску, которая может изменить фасад здания. К слову, выскажу «крамольную вещь»: вывеска фирмы как рекламный момент сегодня не работает. Из-за огромного количества другой «наглядной агитации» ее просто не видно. К тому же рекламировать таким образом стоматологическую клинику куда сложнее, чем косметический салон: там поток клиентов в принципе шире, а к вам придут только те, у кого возникли проблемы. Поэтому не тратьте попусту свои деньги. Хватит и таблички размером А4, чтобы просто можно было найти вход в клинику.
Когда бизнесмен говорит «да»
На что действительно нужно обратить самое пристальное внимание? Наша компания использует целый опросник, касающийся характеристик помещения — от выяснения лояльности окружающих юридических и физических лиц до возможности использовать подвал для установки вакуумного оборудования. Всю необходимую информацию о требованиях, предъявляемых надзорными органами, можно узнать в Роспотребнадзоре.
Не следует проявлять беспечность, если помещение сразу приглянулось. Во-первых, нужно обязательно снять все его размеры. Если высота потолков составляет менее трех метров, то, скорее всего, возникнут проблемы. Во-вторых, когда речь идет о жилом доме, нужно знать, кто живет сверху. Это очень существенно при наличии рентген-кабинета. Никто не разрешит, чтобы источник излучения находился под ванной комнатой. Естественно, излучение от радиовизиографа слабое, да и помещение, где располагается рентген-установка, обшивается свинцовыми листами: никакой опасности для жильцов нет. Однако если они начнут жаловаться, закон о потребителях будет на их стороне, и можно лишиться лицензии.
Также необходимо узнать о количестве электроэнергии, подаваемой на объект. Обычно для бытовых помещений этот показатель составляет 5—10 кВт, а для клиники даже на три кресла требуется 15 кВт, если, конечно, вы не планируете создать лабораторию протезирования. В любом случае электроэнергию придется докупать. Скажем, на клинику в 4—5 кресел с мощными ресиверами понадобится еще 10 кВт, а каждый дополнительный кВт стоит сейчас более 50 тысяч рублей. То есть может встать вопрос о суммах, весьма обременительных для бизнес-плана, и это нужно предвидеть.
Очень серьезный вопрос связан с вентиляцией. Клинику можно «обрушить», когда выяснится, что выводить вентиляционную шахту некуда — над вами 20—30 этажей жилого дома. Из-за подобной проблемы такие помещения часто просто не рассматривают. Может быть, и напрасно, так как и здесь можно найти элегантное решение. Например, мы для клиники в «Золотых ключах» использовали продукцию российской фирмы, которая производит биологические фильтры с очень высокой степенью очистки. В результате вместо полутора миллионов рублей, которые мы предполагали потратить на систему вентиляции, обошлись 400 тысячами.
Вообще нужно сказать, что, в принципе, непреодолимых препятствий нет. Есть, например, определенные нормативы по освещению, причем желательно, чтобы окна были расположены на солнечной стороне. Но вы рискнули отвести под клинику полуподвальное помещение. Оказывается, и такое возможно. Правда, нужно «перевести» его в первый этаж: самое главное для этого, чтобы пол был на одном уровне с землей. Один их наших клиентов выкупил полуподвальное помещение в собственность и хотел во что бы то ни стало сделать из него клинику. Для этого пришлось не только расширить оконные проемы, но и открыть экскаватором траншею вдоль всего дома, устроив красивый газон с отрицательным углом наклона. Народ на выдумки хитер.
Каждое помещение, где расположена стоматологическая установка, должно иметь площадь не менее 14 кв. м уже после того, как сделан ремонт, а не тогда, когда рисуется план. Потому что, как правило, после ремонта теряется 0,5—1 кв. м. Если кабинет смежный, то на вторую установку потребуется еще 10 кв. м. Рентген-установка займет 11 кв. м, а если она пленочная, то еще 5—6 кв. м отводится под проявочную комнату. Все эти нормативы не секретны, ими нужно руководствоваться. А еще правильнее сначала пригласить комиссию СЭС, которая бы дала разрешение на открытие в данном помещении стоматологической клиники, и только потом вести какие-то работы.
Конечно, кто-то скажет, что любое разрешение сейчас можно купить. Однако, не дай Бог, начнется какая-то тяжба с пациентом, и тогда любое отступление от регламента сыграет против вас. Потеря лицензии нанесет серьезный удар по вашему бизнесу. Стоматологическая клиника — не швейная фабрика, где для получения прибыли достаточно установить оборудование и начать выпуск продукции. Она начинает приносить доход через полтора-два года, когда будет сформирован клиентский поток. Когда вы слышите, что открыть стоматологическую клинику можно в любом месте, знайте — это говорит не бизнесмен. Поэтому мы так тщательно объясняем клиентам, что и как нужно делать при выборе помещения: закон для нас как путеводная звезда.
Встречаемся в клинике у фонтана
И все же, какой вариант был бы оптимальным? За десять лет практики я не встретил помещения с ремонтом, которое бы уже было пригодно для лечебного процесса. А вот избежать серьезной перепланировки при грамотном выборе вполне возможно. Не забывайте, что строительные работы — самая обременительная часть вашего бюджета.
Любое помещение с определенными несущими стенами в какой-то степени ущербно изначально. Из-за этого там нельзя воплотить все современные тенденции в строительстве медицинских учреждений. Если вы хотите сделать что-то стоящее, нужно строить с нуля. То есть получить в аренду монообъемное помещение без перекрытий. Тогда удастся воплотить в жизнь самый изящный проект.
Если говорить о размерах, то есть набор помещений, заданный технологией производства. Стерилизационная требуется в любой клинике — даже на три кресла. Вакуумное оборудование желательно установить в отдельной комнате со звукоизоляцией. Где-то должен размещаться бухгалтер, раздеваться врачи, ожидать пациенты. По самому минимуму потребуется 120 кв. м, идеальный вариант — 150—170. Да еще нужно заложить резерв на рост, когда через пару лет вы «раскрутитесь».
Приветствуется, если у вашего помещения есть запасной выход. В этом случае вы можете осуществить зонирование, и вам удастся разделить потоки пациентов и врачей. Они будут «пересекаться» только в кресле. Кажется, это не так принципиально. Но пациент готовится к не самой приятной процедуре, любая суета ему мешает. К тому же запасной выход необходим на случай экстренных ситуаций. Для детских клиник он просто обязателен.
Ответ на вопрос, где лучше всего расположить клинику, не так очевиден. У нас был клиент, который очень хотел открыть клинику в районе Поварской и Никитской улиц. Один из вариантов — дом в Хлебном переулке. Однако там в течение года пришлось пять раз докладывать асфальт. Дом так сильно проседал, что потребовалось заложить часть оконных проемов, чтобы подоконники не были вровень с землею. Естественно, от этого помещения пришлось отказаться сразу. Поэтому, когда вы задумали местом клиники сделать престижный и внешне привлекательный дом в старой Москве, смотрите в оба. Состояние коммуникаций ужасное, подвалы сырые, паркинг организовать нельзя. Не покупайте кота в мешке, ремонт такого помещения может стать золотым. А чего стоят деревянные перекрытия! Страховка выльется вам в копеечку: когда покупаешь недвижимость, то платишь страховой взнос, размер которого зависит от состояния здания. К тому же в таких домах очень сложные жильцы. Они не приемлют соседей в виде любых лечебных учреждений: «Ваш первый этаж я сам куплю и сделаю там гараж!». С такой публикой судиться-рядиться не стоит.
И в спальном районе можно обустроиться на самом лучшем уровне. Периферийные клиники куда больше, чем столичные, уделяют внимания благоустройству: покрасят дом, разобьют лужайку, установят скамейки или фонтанчик. В Орле владелица сделала очень красивую клинику на первом этаже жилого дома. Взяла в аренду четыре сотки земли перед окнами клиники и разбила садик. Такой ландшафтный дизайн пришелся по душе и пациентам, и жителям.
Конечно, с жильцами нужно договариваться заранее, чтобы они понимали, что теперь у них под боком будет сервис в виде стоматологических услуг, да еще и не очень дорогой. То есть договариваться придется практически со всеми. Также призываем не переживать из-за наличия вблизи конкурентов. Соберите их прайс-листы, изучите, что они делают, чтобы ввести процедуры, которых ни у кого нет. Но ни в коем случае не стоит «играть с ценой», этот путь заведет в тупик.
Пополняйте ряды собственников!
Есть ли шанс минимизировать затраты при выборе помещения? Да. Сэкономить можно на арендных платежах (при грамотной торговле) или увеличив себе срок арендных каникул (это позволит немного отсрочить ежемесячные выплаты). Торговаться нужно по любому поводу, и в итоге можно получить в аренду помещение не за полторы тысячи, а за тысячу у. е. за 1 кв. м. Также, будучи арендатором, не стоит покупать киловатты электроэнергии: если вы через три года уйдете, то просто подарите их арендодателю.
Вообще помещение лучше сразу приобрести в собственность. Ведь при аренде в течение пяти лет вы будете кормить чужих людей. К тому же арендные платежи имеют свойство расти, а продление контрактов случается в редких случаях. Для клиники убийственно, когда меняется ее место расположения: часть клиентов сразу «рассасывается». С другой стороны, когда у клиента есть понимание, что стоматологическая клиника — дело его жизни, его не будет страшить ипотечный кредит на 10—15 лет (наша компания нашла такие варианты и доказала их состоятельность). Платежи в этом случае являются фиксированными, и никакие инфляционные процессы, никакие доплаты вам не будут страшны. Попробуйте, думаю, получится очень эффективно. К тому же вы перейдете в счастливый разряд собственников.
Итак, об основных этапах выбора помещения мы рассказали. Более тонкие нюансы знают, конечно, только специалисты. А вот на специалистах экономить не стоит. Идеально нанять группу менеджеров запуска проекта, которые будут заниматься подбором помещения, технологическим контролем строительных работ, подбором оборудования, рекламой. Нужно переварить столько информации, решить столько вопросов: заниматься всем этим практикующему врачу просто не хватит времени. Стоматолог же, который не теряет практики, получит за это время средства, которые с пользой инвестирует в самого себя.
Нормативные документы по созданию стоматологических клиник
— Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278—03;
— Санитарные правила устройства, оборудования, эксплуатации амбулаторно-поликлинических учреждений стоматологического профиля от 28.12.1983 г. п. 2956а-83;
— Требования к размещению, организации работы и оборудованию рентгеновского кабинета;
— Обеспечение радиационной безопасности при рентгеностоматологических исследованиях;
— Требования, предъявляемые к рентгеновскому кабинету при приемке в эксплуатацию. Приложение № 7 к СанПиН 2.6.1.1192—03;
— Пособие по проектированию учреждений здравоохранения (к СНиП 2.08.02—89). Раздел I. Общие положения. Инженерное оборудование;
— Пособие по проектированию учреждений здравоохранения (к СНиП 2.08.02—89). Раздел II. Cтационары;
— Пособие по проектированию учреждений здравоохранения (к СНиП 2.08.02—89). Раздел III. Cпециализированные, вспомогательные подразделения и служебно-бытовые помещения;
— Пособие по проектированию учреждений здравоохранения (к СНиП 2.0802—89). Раздел IV. Амбулаторно-поликлинические учреждения;
— Пособие по проектированию учреждений здравоохранения (к СНиП 2.08.02—89). Раздел V. Станция скорой и неотложной медицинской помощи, станция переливания крови с виварием, молочные кухни, раздаточные пункты, аптеки, контрольно-аналитические лаборатории;
— Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Приказ Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 г. п. 312;
— Инструкция по проектированию зданий и сооружений, приспосабливаемых под лечебные учреждения. Строительные нормы СН 515—79 от 1.01.1980 г.